Города и поселения городского типа растут с каждым годом. Это вызывает ряд проблем. Не всегда есть возможность расширить площадь населенного пункта, поэтому очень часто выполняют уплотнение застройки.

Расширить населенный пункт могут препятствовать леса, пашни с плодородными землями, промышленные предприятия на окраине городов и за их пределами, а также отсутствие существующей инженерно-транспортной инфраструктуры. Именно поэтому очень часто возникает необходимость и желание градостроителей уплотнить существующую застройку.

 Основным документом, регулирующим перспективное строительство, является генеральный план населенного пункта. Иногда разрабатываются более подробные проекты, охватывающие какую-то часть поселения. Эти проекты называются детальными планами планировки.

В генпланах городов и детальных планах планировки показан общий уклон застройки, ее функциональное назначение (промышленная территория, коммунально-складская зона, многоэтажные жилые дома, коттеджная застройка, административно-офисная или смешанная зона), а также прохождение основных транспортно-пешеходных коммуникаций и инженерных сетей.

Подробные же привязки всех зданий и сооружений с учетом всех необходимых строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм указываются при разработке архитектурно-строительных проектов (стадия «А» и «С»).

Реконструкция существующей застройки и ее уплотнение имеет свои особенности.  При строительстве нового объекта (одного жилого дома или административно-жилой зоны) на новом месте (без существующей застройки) все понятно, т. е. необходимо соблюдать все нормы, что не вызывает затруднений у проектировщика, так как все объекты проектируются в одно время и работа ведется по действующим в данный момент нормам.

При строительстве в условиях реконструкции (уплотнение существующей застройки) необходимо учесть нормы для проектируемых объектов, а также возможность перспективного развития существующей территории и приведения ее к действующим нормативным требованиям.

Проверка на перспективное развитие прилегающей территории часто вызывает затруднения. Это обусловлено несколькими основными причинами:

• необходимость наличия исходных данных, которые не всегда имеются,
• отсутствие финансирования на проведение дополнительных проектных работ по изучению прилегающей территории,
• отсутствие проекта детальной планировки квартала, микрорайона (при этом жилищное строительство должно осуществляться именно на основании проекта детальной планировки с учетом интересов всех смежных землепользователей).

          Например, необходимо построить жилой дом. Выбирается площадка под строительство. Конечно, разместить жилой дом в существующей застройке намного дешевле, чем в новом месте со строительством инженерно-транспортной инфраструктуры. Здесь уже есть существующие инженерные сети, дороги, объекты социально-культурного и бытового назначения. Поэтому выносится решение исполкома об уплотнении существующей застройки. Заказчик обращается в проектную организацию, которая приступает к проектированию жилого дома на отведенном земельном участке.

И тут начинаются проблемы. Заказчик заказал объект, выполнена топосъемка участка. Разрабатывается генплан, выполняются все нормы по строительству нового жилого дома. Но кто посмотрит на существующую застройку, возможность приведения ее к существующим строительным требованиям хотя бы в перспективе?

Заказчик не платит за проект целого района или микрорайона. А проект детальной планировки района, микрорайона, квартала очень часто отсутствует. Также нет и необходимой топосъемки прилегающего участка. Это дополнительный фронт работ для геодезиста и генпланиста, а также для специалистов инженерных сетей. В этих условиях генпланист может лишь визуально оценить прилегающий участок во время его обследования, что довольно сложно. Необходимо просмотреть, достаточно ли остается площади на существующую застройку для размещения требуемого на сегодняшний день количества парковок, детских площадок, площадок отдыха, озеленения и других элементов благоустройства с учетом соблюдения всех действующих санитарных и градостроительных норм и отступов. Ведь может оказаться так, что новый дом построен по всем правилам, а существующие дома не имеют требуемой инфраструктуры. А после строительства нового дома даже места не останется для ее перспективного создания!

Это особенно актуально при уплотнении многоэтажной жилой застройки многолетней давности, на прилегающей территории которой часто нет вообще ни одного парковочного места, площадок отдыха детей и взрослых, а также хозяйственно-бытовых площадок. Кроме того, могут быть проблемы и с существующими инженерными сетями, к которым планируется подключение новой застройки, но они могут быть не рассчитаны на новое строительство.

Основные нормы и правила, которыми следовало руководствоваться при уплотнении жилой застройки до принятия СН 3.01.03-2020 (старые нормы):

1. Согласно ТКП 45-3.01-116-2008 «Градостроительство. Населенные пункты» (п. 4.1.7) «Застройка поселений осуществляется на основе градостроительной документации детального планирования конкретных структурно-планировочных элементов — район, микрорайон, квартал, градостроительный комплекс — территорий предполагаемой инвестиционной деятельности».
2. Согласно ТКП 45-3.01-284-2014 «Градостроительство. Градостроительный проект детального планирования» (пункт 4.3) «Материалы детального плана используют для подготовки заданий на разработку проектной документации строительства (реконструкции) отдельных зданий и сооружений».
3. Согласно ТКП 45-1.04-206-2010 (пункт 5.1.3) «Проектная документация на ремонт, реконструкцию, модернизацию зданий и сооружений, а также на благоустройство прилегающих к ним территорий должна быть увязана с архитектурным решением застройки квартала или микрорайона».
4. Согласно ТКП 45-3.01-116-2008 «Градостроительство. Населенные пункты» (п. 11.6.1) «При проектировании территорий многоквартирной жилой застройки должно быть предусмотрено размещение автомобильных стоянок и автомобильных парковок для хранения 100 % численности расчетного парка автомобилей, принадлежащих гражданам, но не менее одного машиноместа на одну квартиру. Распределение численности расчетного парка между автомобильными стоянками и автомобильными парковками устанавливают в градостроительной документации». Как правило, на придомовой территории во дворах жилых домов размещается не менее 50% расчетного количества машино-мест.
5. Согласно ТКП 45-3.01-116-2008 «Градостроительство. Населенные пункты» (п. 6.2.7) на территории жилой застройки должна быть следующая инфраструктура:
   — площадки для игр детей дошкольного возраста;
   — площадки для игр детей школьного возраста;
   — площадки отдыха взрослого населения;
   — зона для занятий физкультурой;
   — участок для хозяйственных целей;
   — площадка сбора твердых коммунальных отходов;
   — место выгула собак.

При этом оптимальный размер игровых площадок рекомендуется устанавливать для детей дошкольного возраста — от 70 до 150 м², школьного возраста — от 100 до 300 м², комплексных игровых площадок — от 900 до 1600 м².

О нормативных отступах от площадок до окон жилых домов и другой важной информации можно дополнительно прочитать в этом документе (ТКП).

Также следует учесть, что все эти мероприятия должны быть предусмотрены не только для нового проектируемого и строящегося жилого дома. Необходимо предусмотреть возможность дальнейшего перспективного развития прилегающей к существующим жилым домам территории, оставив свободное место на земельном участке и указав эту возможность перспективы в проекте (разместить парковки, площадки на перспективу на участке прилегающей территории как минимум всего квартала).

На сегодняшний день взамен ТКП 45-3.01-116-2008 «Градостроительство. Населенные пункты» вступил в силу новый нормативный документ СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов». Основные выдержки по теме уплотнения застройки из действующего в настоящее время СН 3.01.03-2020:

   1.Согласно СН 3.01.03-2020 пункт 5.1.1 «Градостроительная реконструкция территорий населенных пунктов осуществляется в отношении населенных пунктов или их частей, определенных в градостроительной документации».

2. Согласно СН 3.01.03-2020 пункт 5.1.3

«Первоочередные мероприятия по градостроительной реконструкции жилых и общественных территорий следует осуществлять с учетом:

 — износа жилищного и общественного фондов, не соответствующих современным потребительским качествам;

— инвестиционной привлекательности реконструируемого планировочного элемента для потенциальных инвесторов (физических и юридических лиц);

— возможности уплотнения существующей застройки и доведения показателей плотности до нормативных значений с соблюдением нормативов в области озеленения и положений схем озелененных территорий общего пользования;

— наличия резервных мощностей инженерной инфраструктуры».

3. Согласно СН 3.01.03-2020 пункт 4.1.7 «Развитие населенных пунктов и функциональное использование их территорий определяется утвержденными в установленном порядке генеральными планами. Застройка территорий осуществляется на основе градостроительной документации детального планирования структурно-планировочных элементов населенных пунктов (район, микрорайон, квартал, градостроительный комплекс), территорий предполагаемой инвестиционной деятельности. В отсутствие утвержденных в установленном законодательством порядке генеральных планов и градостроительной документации детального планирования застройка созданных и (или) благоустроенных озелененных территорий общего пользования не допускается, за исключением возведения отдельных объектов строительства на рекреационных озелененных территориях без изменения их назначения».